2016驻马店房地产市场分析报告|驻马店楼市网

1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。

具体到房地产方面,2016年全国房地产开发投资额为10.25万亿元,比上年名义增长6.9%。商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积与销售额纷纷创下历史新高。具体表现在

1、房地产开发投资:2016年固定资产投资为596501亿元,比上年增长8.1%;房地产开发投资为102581亿元,比上年名义增长6.9%,其中住宅投资为68729亿元,比去年增长6.4%。
2、房地产开工、竣工面积:2016年全国房地产新开工面积为166928万平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新开工面积为115911万平方米,比去年增加8.7%;竣工面积为106128万平方米,比去年增加6.1%。
3、商品房销售面积、销售额:2016年全国商品房销售面积为157349万平方米,比上年增加22.5%,其中住宅销售面积增加22.4%;2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面积减少200万平方米;2016年全国商品房销售额为117627亿元,比上年增加34.8%,其中住宅销售额增加36.1%
4、土地成交面积及成交额:2016年全国房地产土地购置面积为22025万平方米,比上年下降3.4%,土地成交价款为9129亿元,比去年增加19.8%。
5、房地产开发资金来源:2016年全国房地产开发企业到位资金为144214亿元,比去年增加15.2%,其中个人能按揭贷款24403亿元,比去年增加46.5%。
6、社会消费品零售:2016全年社会消费品零售总额为332316亿元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及装潢建材比去年增加14%。
7、居民消费情况:2016年全年居民消费价格上升2%,其中居住消费上升1.6%;2016年全国居民人均可支配收入为23821元,比去年上升8.4%;广义货币(M2)余额为155.01万亿元,比去年增加11.3%;社会融资规模量为17.8万亿元。
8、全国城镇化率:2016年全国城镇化率为57.35%,大陆人口为138271万人,比去年增加809万人,其中乡村常住人口为58973万人,比去年减少1373万人,城镇常住人口为79298万人,比上年末增加2182万人。

总结:2016年中国房地产市场受多种因素的影响,比2015年有明显增长。从全国范围看,房地产发展形势总体还是好的,但同时分化比较严重。所谓的热点城市、一线城市和一些二线城市,共有15个重点城市,在前9个月,房地产形势发展得更快一些,同时也带来了房价的上涨。从9月底以后,这些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在过去三个月,这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制,特别是公布的12月份的住宅销售价格数据,15个城市当中,12个城市的住宅销售价格环比都是下降的,2个是持平的,只有1个环比略有上涨,但是涨幅也是明显回落的。所以,房地产市场调控已经取得了明显的成效。

从国家统计局公布的数据来看,全国房地产库存总体是下降的。所以,去年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上,两方面都有明显成效。全年的数据也反映了这个过程,应该说这些数据比起前些年的暴涨暴跌数据,还是相对比较平缓的。

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2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。

主要表现在以下几个方面:
经济形势:2016年GDP增长趋向探底,地产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和;
金融环境:商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显;
政策环境:地产过热,导致房地产政策由松转紧,“抑制资产泡沫”成为政策主基调;
房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落;
城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高;
房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资仍处低位;
价格与供求:中国房地产前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移。
土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎;河南18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,新密、商丘、漯河土地市场活跃,供需旺盛。
房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月;
开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。
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1、房地产开发投资完成情况

2016年,全省房地产开发投资6179.13亿元,同比名义增长28.2%(扣除价格因素实际增长29.2%),增速比1-11月份加快0.8个百分点。其中,住宅投资4558.07亿元,增长29.2%,增速加快0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.8%。

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2016年,房地产开发企业房屋施工面积47359.55万平方米,同比增长15.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点。其中,住宅施工面积35579.02万平方米,增长14.0%。房屋新开工面积14669.72万平方米,增长33.7%,增速回落5.3个百分点。其中,住宅新开工面积10954.03万平方米,增长30.8%。房屋竣工面积6299.44万平方米,增长16.9%,增速加快2.6个百分点。其中,住宅竣工面积5015.23万平方米,增长18.3%。

2016年,房地产开发企业土地购置面积1108.04万平方米,同比增长16.5%,增速比1-11月份加快0.1个百分点;土地成交价款453.46亿元,增长128.8%,增速回落3.7%。

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2、商品房销售和待售情况

2016年,商品房销售面积11306.27万平方米,同比增长32.1%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长32.6%,办公楼销售面积增长16.0%,商业营业用房销售面积增长27.8%。商品房销售额5612.90亿元,增长42.3%,增速比1-11月份回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长46.6%,办公楼销售额增长14.6%,商业营业用房销售额增长20.7%。

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2016年末,商品房待售面积3395.26万平方米,比11月末减少93.27万平方米。其中,住宅待售面积减少41.11万平方米,办公楼待售面积减少7.32万平方米,商业营业用房待售面积减少1.03万平方米。

3、房地产开发企业到位资金情况

2016年,房地产开发企业实际到位资金6558.25亿元,同比增长29.2%,增速比1-11月份加快0.6个百分点。其中,国内贷款698.56亿元,增长46.9%;利用外资1.76亿元,下降45.3%;自筹资金3671.81亿元,增长24.2%;其他资金2186.12亿元,增长33.2%。在其他资金中,定金及预收款1106.17亿元,增长25.5%;个人按揭贷款809.36亿元,增长41.5%。

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4、房地产开发景气指数

2016年,房地产开发景气指数为94.42,比上月上升0.41个点。

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1、区位、面积、人口

驻马店位于河南省中南部,古为南北重要交通驿站,因来往官差、客商、信使在此驻马歇店,故为驻马店。总面积1.5万平方公里,占全省的8.8%,现辖驿城区、西平县、遂平县、上蔡县、汝南县、平舆县、正阳县、确山县、泌阳县共1个区8个县和1个省直管县新蔡县,194个乡镇和街道办事处。近年来,驻马店大力实施“富强驻马店、文明驻马店、平安驻马店、美丽驻马店”建设,经济社会得到持续、健康、快速发展,先后被评为全国双拥模范城、中国优秀旅游城市、中国十大最具投资潜力旅游目的地、中国最具有投资竞争力金融服务城市、国家园林城市、省级卫生城市、省级文明城市。

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驻马店地处我国南北方、东西部的结合地带,承东启西,贯南通北,素有“豫州之腹地、天下之最中”的美称。京广铁路、京深高铁和106、107国道纵贯南北,京港澳、大广、新阳、沪陕、焦桐5条高速穿境而过,省道、县道纵横交错,实现了县县通高速,北至郑州新郑机场、南至武汉天河机场仅需两小时车程。独特的区位和便捷的交通,使驻马店日益成为广大有识之士投资兴业的理想之地。

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驻马店市面积15083平方公里,全市总人口792.48万人,常住人口为611.6,城镇化率为40.66%。

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2、经济发展稳中有进

2016年是“十三五”开局之年,也是决胜全面小康的攻坚之年。面对复杂的国内外经济形势,我市上下认真贯彻中央、省委、市委的各项决策部署,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念,主动适应经济发展新常态,稳中有进,稳中向好,经济增长更有效益、更有质量、更可持续,实现了“十三五”良好开局。

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初步预计,全年完成生产总值1790.5亿元,增长8.5%,其中一产增长3.7%、二产增长8.9%、三产增长10.7%;全市规模以上工业增加值增长9.2%;固定资产投资1550亿元,增长17%,高于年初目标1个百分点;社会消费品零售总额785亿元,增长12.3%,高于年初目标0.3个百分点;一般公共预算收入增长13.8%,高于年初目标5.3个百分点;城乡居民人均可支配收入增长8.2%,城镇化率40.66%,比上年提高1.5个百分点,居民消费价格涨幅为2%。

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3、2016年土地供应情况

为全面落实科学发展观,加强和改善宏观调控,确保全市经济社会全面协调可持续发展,有效实施城市总体规划、土地利用总体规划,按照节约集约、供需平衡、有保有压的原则,优化供应结构,适当增加居住用地供应总量,结合2015城区土地供应情况,制定2016年度国有建设用地供应计划。

驻马店市中心城区整体用地规划图(2011-2030)

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3.1 土地供应总量:2016年土地供应总量在14880亩。

3.2 用途结构:在2016年土地供应总量中,商服用地1255.88亩;工矿仓储用地3403亩;商品住宅用地3123亩。

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4、2016年驻马店市房地产市场分析

4.1 房地产商品房销售情况

2016年驻马店商品房整体销售22083套,同比下降10.8%,成交均价上涨,同比增长5.94%。2016年度商品房总销售面积223.23万平方米,销售总金额为96.61亿元。

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4.2 商品房销售月度变化

2016年驻马店商品房全年销售22083套,其中高新区11210套,驿城区10873套,月均去化1840套。

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4.3 商品房月度销售面积

2016年全市商品房销售面积223.23万平方米。其中,高新区112.5万平方米,驿城区110.70万平方米。

2016驻马店房地产市场分析报告|驻马店楼市网 驻马店楼盘月度销售均价

2016年驻马店市2016年全年均价在4327元/平方米,其中高新区4243元/平方米,驿城区4415元/平方米。

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4.4 2016年驻马店房地产市场形势

2016年驻马店高层住宅2016年全年均价3992元/平方米,月均去化套数约1781套,面积约20万方,月均销售金额79840万;别墅洋房月均去化70套,月均去化面积9186平方米,月均销售金额6264万,销售均价为6819元/平方米(包含一楼带院及跃层产品);公寓写字楼月均去化47套,月均去化面积3623平方米,月均销售金额约为2991万,销售均价约8256元/平方米(包含精装产品);商业用房月均去化324套,月均去化面积9089平方米,月均销售金额约为25160万,销售均价约27682元/平方米(包含带租约产品)。

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4.5 2016年驻马店房地产销售小结

(1)驻马店作为三四线城市,城镇化率相对较低,消费水平相对较低,固定资产投资需求整体在下降;

(2)整体市场表现住宅需求旺盛,改善需求不足,2016年上半年市场较差,月度去化下滑500套左右,下半年开始波动回暖,目前开看相对稳定;

(3)第三产业发展不足,投资以商铺为主。

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2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

1、行业发展:货币政策稳健中性,房地产市场发展外部动力减弱

2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来,供给侧改革初见成效,在去产能影响下,工业品价格上涨,企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。

2016年信贷结构的投向异常(对实体经济支持尚需加强)和流向异常(纷纷涌向一二线热点城市),也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜,以降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

2、市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长

◆ 需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显

◆ 供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓

◆ 价格:政策趋紧需求下降,价格将有所回调

政策收紧、需求下降,价格面临回调。预计2017年,房地产价格存在一定的下跌压力,但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。

从不同城市来看,2017年一二线热点城市将继续受到政策影响,各类需求受到抑制,价格面临调整,同时供应结构也将转向自住型供应为主,价格也存在结构性调整的可能性,而三四线城市库存压力仍存,价格上涨动力不足。综合来看,2017年全国商品房均价将出现小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之间。

2017年对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,如漯河,房地产市场发展仍具备较大潜力。

(河南楼市网联合驻马店楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、豫房指数研究院、河南省统计局、驻马店市人民政府、驻马店市房地产管理局、驻马店楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!如有什么不妥,请斧正!谢谢!)

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沪强·巴黎春天
项目地址:雪松大道与十三香路交叉口
销售均价:4700元/平方米
销售热线:0396-3758888
建业·十八城
项目地址:铜山大道与金雀路交汇处
销售均价:4900元/平方米
销售热线:0396-2678888
万博·林地海湾
项目地址:解放路与盘龙山路交叉口
销售均价:4200元/平方米
销售热线:0396-2521222
龙湾世家|驻马店楼市网
龙湾世家
项目地址:金雀路与盘龙山路交汇处
销售均价:4200元/平方米
销售热线:0396-3507888
恒大名都|驻马店楼市网
恒大名都
项目地址:金顶山路淮河路交叉口
销售均价:7300元/平方米
销售热线:0396-2346666
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东方今典·高铁新城
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销售均价:4500元/平方米
销售热线:0396-3677555
书香水岸|驻马店楼市网
书香水岸
项目地址:练江河南岸白桥路两侧
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销售热线:0396-3711777
世纪景苑|驻马店楼市网
世纪景苑
项目地址:解放路与天中山大道交叉口
销售均价:5300元/平方米
销售热线:0396-2125999
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